15/05/2023 PLENO ORDINARIO 15 DE MAYO 2023
SÉPTIMO.- AUTORIZACIÓN DE FORMALIZACIÓN DE OPERACIÓN DE CRÉDITO A LARGO PLAZO CON GARANTÍA HIPOTECARIA, POR PARTE DE LA SOCIEDAD SODERIN VEINTIUNO DESARROLLO Y VIVIENDA, S.A., PARA LA CONSTRUCCIÓN DE 24 VIVIENDAS PROTEGIDAS EN RÉGIMEN DE ALQUILER...
SÉPTIMO.- AUTORIZACIÓN DE FORMALIZACIÓN DE OPERACIÓN DE CRÉDITO A LARGO PLAZO CON GARANTÍA HIPOTECARIA, POR PARTE DE LA SOCIEDAD SODERIN VEINTIUNO DESARROLLO Y VIVIENDA, S.A., PARA LA CONSTRUCCIÓN DE 24 VIVIENDAS PROTEGIDAS EN RÉGIMEN DE ALQUILER, CON EMPLAZAMIENTO EN LA MANZANA DENOMINADA RP1 DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE/R5 “RINCONADA CENTRO”.-
Por el Sr. Secretario General, se da cuenta de dictamen de la comisión informativa de política económica, desarrollo y empleabilidad, por la que se propone autorizar la formalización de operación de crédito a largo plazo con garantía hipotecaria, por parte de la sociedad Soderin Veintiuno Desarrollo y Vivienda, S.A., para financiar parcialmente la construcción de 24 viviendas protegidas en régimen de alquiler, con emplazamiento en la manzana denominada RP1 de la unidad de ejecución UE/R5 “Rinconada Centro”. El importe del préstamo hipotecario, es de 1.300.000,00 euros. El Plazo de amortización: 324 meses de los cuales 24 tendrán carencia de amortización de principal. -Tipo de interés: Euribor anual más 2.75% revisable cada año. -Comisión de apertura: 0.75 %. Posibilidad de bonificar en 0,30% el diferencial propuesto vinculado a determinados productos. La entidad financiera prestataria, es Caixabank
Por el Sr. Concejal no adscrito, Don Luis Silva García, expone que Soderin ha solicitado un crédito de 1.300.000 € a un banco, para construir vivienda pública en alquiler. Votamos a favor, y sin discutir las condiciones nos impone el banco, pues ha sido la única entidad que accede a dicha financiación. Es una inversión justa y necesaria.
Por el Sr. Concejal del grupo mixto popular, Don Juan Pedro Molina López expone que después de aclarar algunas dudas que generaba el préstamo, aunque seguimos sin estar de acuerdo en algunas cláusulas, como la obligación del Seguros de Vida a los compradores o la bonificación propuesta en el tipo de interés obligando a la contratación de seguros, mínimo durante 5 años. No entendemos que para unas viviendas en alquiler social, esta entidad financiera, que tiene una obra social, exija esas obligaciones y deberías haber eliminado esas clases de cláusulas. Echamos de menos en estos momento, la existencia de un banco público, como es el caso del ICO o Banco Europeo para financiar esta clase de inversiones en materia de vivienda en alquiler. En nuestro caso, solo se ha mostrado el interés en financiar esta operación, la Caixa. Vamos a votar a favor de esta operación que permitirá a 24 familias tener una vivienda con un alquiler asequible.
Por la Sra. Concejal del grupo mixto ciudadanos, doña Elisabeth Niza Millán, expone que ya este punto fue debatido largo y tendido en el Consejo de Administración de Soderinsa, me parece que no hay actualmente otra fórmula para poder conseguir financiación y llevar a cabo proyectos como es en este caso la construcción de 24 viviendas de protección oficial. No hay ninguna otra oferta bancaria donde se pueda elegir y no queda más remedios que acatar los términos de Caixa Bank.
Por el Sr. Concejal del grupo municipal de Izquierda Unida, don Juan José Durán Oña, expone que se pretende la financiación mediante crédito hipotecario, por valor de 1.3 millones de euros, para completar la financiación de la promoción de 24 viviendas púbicas en alquiler social en la manzana denominada RP1 de la unidad de ejecución UE/R5 “Rinconada Centro”, antigua feria de La Rinconada.
Se trata de una promoción de viviendas necesarias, tras más de diez años sin realizar ninguna promoción de vivienda pública en alquiler. En el Registro municipal de demandantes de viviendas protegidas existe 1.037 solicitudes activas, que según los datos estadísticos disponibles un 33 por ciento, optan por régimen de alquiler y que pasan del 67 si optan por el régimen de alquiler con opción de compra. Y de los demandantes en lista de espera, un 83 por ciento disponen de ingresos por debajo del 1.5 IPREM. En esas condiciones, las opciones para conseguir financiación por la banca privada, son nulas y menos para pagar una entrada. Esas cifras, nos indica la importancia que tiene, a efecto de escudo social, la promoción en alquiler. 24 viviendas son una cantidad modesta, ante las necesidades existentes, pero es una reactivación que no podría demorarse en más en el tiempo. En palabras de "Salas y Rojo Ausias" la vivienda es el eje principal, sobre el que las familias, construyen sus proyectos vitales y gracias a ellas, se genera una capacidad de acceder a derechos básicos y suponen la base, para un desarrollo personal y de oportunidades. Y esta idea, cobra todo su significado, cuando hablamos de familias, cuyos ingresos la sitúan en el ámbito de la pobreza.
Esta promoción, es la más necesaria de todas, y por tanto Izquierda apoya su impulso y financiación sin ninguna duda. Sabemos las dificultades que la promoción de viviendas en alquiler tiene que salvar. La falta de fondos públicos destinados a garantizar el derecho constitucional a la vivienda, es un secreto a voces. La ausencia de entidades financieras públicas, llamase ICO o BEI, para la financiación de pequeñas promociones públicas de viviendas social, es inaceptable. Las condiciones impuestas por Caixa Bank son leoninas, con un interés que ronda el 6.5 por ciento, es un asalto a los presupuestos públicos municipales.
Conviene echar un vistazo somero a la cuentas de esta promoción, pues según los datos facilitados por Soderin, el coste total de la promoción asciende a 3.6 millones de euros. El suelo se valora en 400.000 €, pero al tratarse de alquiler, la propiedad del mismo sigue en manos públicas y su valor no sufre menoscabo. Ministerio y comunidad autónoma han contribuido a la financiación, con una subvención de 1.007.000 €. Los 1.3 millones de euros, cuyo crédito hipotecario aqui se solicita, corresponde a las estimaciones realizadas bajo criterios muy restrictivos del montante neto de las cuotas de alquiler a cobrar en los próximos 25 años, se explotación. Restan por financiar, de fondos propios, 900.000 €, es decir, 37.500 €, por vivienda. Podría parecer una cantidad inasumible, que llegara afirmarse que con estas condiciones no se pueden promover, vivienda en alquiler. No obstante la vida útil de una vivienda, es de 50 años, y es posible pensar que a valor constante, en los segundos 25 años de explotación, se podrían generar idéntica renta, 1.3 millones de euros. Es decir, se cubrirá los 900.000 €, de aportación municipal y aun quedaría 400.000 €, para mantenimiento, a razón de 16.500 €, por vivienda, que no está nada mal. Al final de este periodo, el suelo seguirá siendo público.
Y haciendo una comparación con la promoción en curso de 70 vivienda protegida en venta para jóvenes, en la manzana M-1 de Pago de Enmedio, sale a un coste medio de 80.000 € por vivienda, que siendo el precio muy ajustado, no es apto para todo los bolsillos. Y van destinadas a familias con ingresos hasta 2.5 veces el IPREM y en algún caso, hasta el 3.5 del IPREM. El suelo está valorado, en 877.000 €, a razón de 12.528 €, por vivienda, y este suelo pasará a ser de propiedad privada, aunque con buen criterio, no se carga en el precio de las viviendas. Además se ha implementado una subvención, de 6.000 €, por vivienda, para ayuda a la entrada. En total, se subvenciona a fondo, perdido, 18.528 €, por vivienda. Han existido además, unos sobrecostes derivado de la inflación en torno a 1.3 millones de euros, lo que significa 18.000 €, más por vivienda, y que no podrá repercutirse en el precio de venta. En total, se van a subvencionar estas viviendas, con 37.000 €, que es la misma cifra que la financiación propia de las viviendas en alquiler, solo en los primeros 25 años. En este caso, se pierde la propiedad del suelo y sin opciones de la recuperación de la inversión.
Son pues estos datos ofrecidos, que nos pueden ayudar a situar en el debate de la vivienda en alquiler en su justa medida.
La ausencia de vivienda pública en alquiler, es una anomalía que eterniza el paradigma franquista, de "España, es un país de propietarios y no de proletarios". Y esto empuja a la mayoría de españoles al abrazo del oso de la gran banca, que será la única beneficiada. El alquiler público, es hoy más necesario, que nunca, y no solo de integración social, que es esencial, sino también para estudiantes y jóvenes trabajadores, que tienen que desplazarse o intentan emanciparse, sin opción de compra y que están literalmente, vampirizados por el mercado. Es cierto, que la mentalidad imperante sigue siendo la impuesta por el franquismo, esto es, mejor ser rentista que inquilino. Por ello, se necesita un cambio de mentalidad pero para ello, debe existir alternativas. Cambiemos el modelo económico, social, laboral e inmobiliario y veremos como cambia la mentalidad y en el alquiler está una parte importante de la solución.
Por la Sra. Concejal delegada de Hacienda, doña Raquel Vega Coca expone que entiende que este punto saldrá por unanimidad con independencia de reflexiones teóricas que no minimiza la complejidad de la financiación de viviendas protegidas y que trasciende más allá de este municipio, al ser un problema nacional. Afortunadamente contamos con un gobierno de coalición. El acceso a la vivienda es un derecho constitucional, y que es un derecho real. Se debe felicitar los avances normativos en esta legislatura, en especial con la aprobación de la Ley de vivienda en España. Venimos de años, en que España y también este municipio, ha tenido que afrontar la realidad de soportar cuatro crisis, la financiera, la relaciona con el sector de la construcción, y más recientemente la pandemia y el impacto de la guerra en Ucrania. Son dos crisis económicas extraordinarias, donde hemos vista dos formas diferentes de afrontarlas. Una primera, basada en políticas de austeridad y una segunda, que viene de la llegada de un nuevo gobierno, que intenta, en consonancia con la Unión Europea, afrontar otro tipo de recetas, con una fuerte intervención pública. En esa dirección se debe caminar, recordando que la vivienda es un derecho vital y en la que las familias y en especial los jóvenes, tiene derecho a formar un proyecto de vida, y a tener mayores garantías en el acceso a una vivienda digna. En esa dirección, una Administración Local, como es este Ayuntamiento, ha trabajado, durante toda la trayectoria de la empresa pública Soderinsa, y que gracias a su labor, que pese a ser una empresa de mercando, tiene una fuerte actuación social, que ha conllevado que en este municipio, el acceso a una vivienda pública, sea un derecho real.
En estos años se han construidos importantes promociones de viviendas protegidas, tanto en venta a precios asequibles como de alquiler con renta baja. En este caso tenemos un parque público de más de más de 500 viviendas. Y ello, ha significado que el impacto directo de las distintas crisis económicas, haya sido menor para las familias, gracias a estas medidas. Existen alquileres sociales que ronda desde los 80 a 150 €, de renta mensual, en distintas promociones municipales. Y esto se debe poner en valor.
También, en estos años, se ha sacado para adelante, el proyecto de la Unión y la vivienda protegida a través de la venta, con subvencione para pagar la entrada, que ha permitido que al final quede una hipoteca, para muchos jóvenes, de 250 € al mes. Y esta ,medida ha sido objeto de felicitación por otras Administraciones y que nos pide información, de cómo se ha gestionado este programa de vivienda joven, y en el que se consigue que las hipotecas no sea un contrato de esclavitud sino todo lo contrario, facilitarle el acceso a una vivienda digna y asequible y todo ello, teniendo en cuesta los incremento de los precios, como consecuencia de la guerra de Ucrania. Según la prensa especializada, los costes de construcción ha subido, un 30 por ciento.
Siempre hemos reivindicado que exista un pacto de Estado, por la vivienda a todos los niveles, recuperando esa línea de trabajo de otras etapas, donde promocionar la vivienda en alquiler, permitía una garantía en la financiación pública del 90 por ciento del coste de la promoción. En esa realidad, siempre estuvo este Ayuntamiento, al frente de las políticas de vivienda de España. Hoy, estamos aprobando una apuesta por la promoción de viviendas en alquiler, complementando lo que se ya se ha hecho con las viviendas protegidas en venta en la Unión o la promoción de autoconstrucción de solares en el recinto ferial de La Rinconada. A eso se suma el plan de apoyo al alquiler de viviendas del área de Bienestar Social, por el cual subvencionamos la mitad de alquileres mensuales de 400 o 500 € mensuales, y que han sido financiados exclusivamente por este Ayuntamiento. Es un plan pionero en España, que ha ayudado a muchas familias del municipio, en este caso a ayudado a 100 familias anualmente.
Ahora damos un paso al frente, con esta promoción de viviendas en alquiler, poniendo el suelo, con la elaboración del proyecto técnico por Soderin, captando el dinero del gobierno de España y la Junta, para su construcción. Y a su vez hemos conseguido acceder a una operación financiera que ha sido la única posible, para que esta promoción de vivienda en alquiler, no se dilata en tiempo.
No me gustan las condiciones leoninas que nos ofrece las entidades financieras, y no existe una convocatoria pública que nos permita poder acogernos a ella para financiar esta promoción. Al no existir esta convocatoria, tenemos dos opciones. Una de ellas, es esperar en un banco, a que llegue estas medidas o coger los toros por los cuernos y afrontar el problema existente, cual es el acceso a la primera vivienda de los jóvenes. Muchos de ellos, inscritos en el Registro de demandantes de vivienda protegida, tienen rentas bajas y no pueden acceder a una vivienda. Por ello nuestra postura es la de actuar, y no esperar. Hemos afrontado las dificultades, con seriedad. Hemos negociado y por ello debemos felicitar a la empresa pública por conseguir esta operación financiera, tras una larga negociación con una entidad financiera. Estos fondos propios suponen el 25 por ciento del coste de la promoción.
Vamos pues a lanzar una promoción de 24 viviendas en alquiler social, poniendo en valor unos suelos que habían quedado sin uso, como consecuencia del traslado del recinto ferial de La Rinconada, al nuevo recinto ferial del Abrazo.
Por el Sr. Alcalde quiere agradecer el trabajo realizado, por Soderin, tanto en el aspecto técnico como de la labor de los consejeros en el logro de esta operación financiera. Se ha hecho un trabajo serio y riguroso por parte de todos los consejeros durante la legislatura, y dentro de una complicada situación económica, provocada por la pandemia, la crisis de la guerra y la subida de los precios de la construcción. Nuestra empresa, además de ser una empresa de vivienda, realiza las competencias municipales en materia de formación, empleo y desarrollo económico.
En líneas generales, está de acuerdo con la reflexión que hace el Sr. Durán Oña, en materia de vivienda. Es más fácil decir lo que se debe hacer que hacerla. Ya se ha explicado por el Sr. Vicepresidente de la sociedad, las verdaderas dificultades para conseguir esta financiación de una entidad financiera para poder financiar esta promoción de viviendas protegidas en alquiler. Ha sido un proceso complejo, en donde nos dejamos dinero propio de la Sociedad, pues no ha sido suficiente las ayudas recibidas ni el importe del préstamo. Existe pues una gran dificultad en construir vivienda protegida en alquiler. Los Ayuntamientos que queremos intervenir en la ejecución de vivienda pública, equilibrando precios lo tenemos muy complicado. Tuve la oportunidad de conversar con el Presidente del Gobierno, don Pedro Sánchez, sobre la problemática de obtener financiación para construir vivienda pública. Le comenté la financiación ICO o banco público, pero que se tenía que buscar una solución a través de subvenciones reembolsable, sin intereses y a devolver a 30 años. Esa propuesta fue bien vista por el Sr. Presidente, pero me advirtió que es a las comunidades autónomas las que tienen atribuidas las competencias en materia de vivienda. Por ello deben esas administraciones complementar esas ayudas públicas. Me causó sonrojo cuando el Sr. Moreno Bonilla, prometió construir 1.700 viviendas en alquiler social en Andalucía, pues sale a dos viviendas por municipio. Y eso no es política de vivienda. Nos tenemos que poner hacer una verdadera política pública de viviendas entre todas las Administraciones. La municipal, puede poner suelo gratis y no repercutir los gastos de urbanización, exoneramos la licencia de obras, mientras que la empresa pública de vivienda no repercute ni gastos generales ni beneficio industrial. Pero la Junta, debe poner dinero sobre la mesa, con subvenciones reembolsables, sin interés. Y todos quieren tener papeles
Por otro lado, hago una reflexión, relativo al problema sociológico que existe en este país, con el tema de los alquileres. Aquí es fundamental tener una escritura pública de compraventa de una vivienda. Y todos quieren tener papeles y se le da mucho valor a tener propiedad. Y ello, hace minusvalorar el concepto de lo público, pues para muchas personas, lo público no es de todos sino que es de nadie. Y eso se comprueba en los reportajes fotográficos que he recibido del estado de mantenimiento de bloques de viviendas de Soderin en alquiler social, respecto a viviendas en venta. Y eso se achacable exclusivamente al uso que hacen algunos inquilinos. Y debemos trabajar en consciencias a la gente. Lo que es todo, es más importante de lo que es tuyo. Se debe mirar más, lo que es colectivo que lo tuyo. Y eso pasa en España y en otros países donde no se ha fomentado el alquiler.
Y por otro lado, no estoy de acuerdo con una reflexión del Sr. Durán Oña, pues entiendo que la Administración debe permitir que exista una oferta lo suficientemente amplia, aplicable a todas las personas, donde se ponga sobre la base, de la dignidad de las personas. Por ello, si no todo puede ser en régimen en venta, porque no todas las familias pueden afrontar el pago de la entrada de la vivienda ni el pago de las hipotecas, por su renta familiar pero tampoco se puede construir exclusivamente viviendas en alquiler. Tiene que haber un equilibrio, entre viviendas en alquiler con rentas asequibles, con viviendas en venta a precios adecuados y también viviendas privadas en comunidades, con equipamientos comunitarios y solares para autoconstrucción en venta, como hecho con los solares del solar del antiguo recinto ferial de La Rinconada. Y también debe haber ayudas sociales al alquiler para familias del municipio, desde el área de Bienestar Social, que alquilen viviendas privadas en el municipio. En el equilibrio, está la clave del éxito. No me gusta las viviendas individuales con solares exclusivos, con piscinas y jardines y que se da mucho en los diseminados. Pero debemos respetar que existan personas con renta suficiente para pagar esos productos inmobiliarios. Lo que mi organización política defiende es que no quiere que exista pobres y que puedan vivir dignamente en una vivienda adecuada.
La operación financiera que hemos planteado para esta promoción en viable entre comillas, pues ocasiona, una descapitalización de la sociedad municipal. De los 3.300.000 € que cuesta ejecutar esta promoción, solo hemos recibido un millón de euros en subvenciones de otras administraciones públicas. Hemos gastado 600.000 €, en gasto de urbanización, y solo hemos recibido una subvención de 75.000 € de la Junta, con la obligación de ponerle un cartel informativa de su financiación.
Tras el oportuno debate, seguidamente, se somete a votación esta propuesta:
Votos a Favor: 21 (16 PSOE, 2 I.U., 2 grupo mixto y 1 concejal no adscrito)
Visto el expediente con referencia GESTDOC 1821/2023 en relación a la autorización de formalización de operación de crédito a largo plazo con garantía hipotecaria con la entidad financiera Caixa Bank por parte de la sociedad municipal SODERIN VEINTIUNO DESARROLLO Y VIVIENDA SA por importe de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL EUROS (1.300.000,00 Euros) con la finalidad de financiar parcialmente la inversión para la construcción de 24 viviendas protegidas en régimen de alquiler, con emplazamiento en la manzana denominada RP1 de la unidad de ejecución UE/R5 “Rinconada Centro”.
Visto el informe favorable emitido por la Intervención Municipal de fecha 7 de octubre de 2019, dictado en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del Texto Refundido por el que se aprueba el texto refundido por el que se aprueba la Ley Reguladora de Haciendas Locales 2/2004 de 5 de Marzo, en el que se determina que los entes y sociedades mercantiles dependientes precisan la autorización previa del Pleno así como informe de Intervención. El Plazo de amortización: 324 meses de los cuales 24 tendrán carencia de amortización de principal. -Tipo de interés: Euribor anual más 2.75% revisable cada año. Comisión de apertura: 0.75 %. Posibilidad de bonificar en 0,30% el diferencial propuesto vinculado a determinados productos.
Visto que por el Consejo de Administración de la sociedad municipal, de fecha 4 de mayo se ha acordado la suscripción de préstamo a largo plazo con la citada entidad financiera, La Caixa por cuantía de 1.300.000,00 € con la finalidad de financiar parcialmente la inversión para la construcción de 24 viviendas protegidas en régimen de alquiler, con emplazamiento en la manzana denominada RP1 de la unidad de ejecución UE/R5 “Rinconada Centro”.
Visto todo lo cual, se acuerda por unanimidad de los miembros asistentes que compone el Ayuntamiento Pleno, el siguiente acuerdo:
Primero.- Aprobar la autorización a Soderin Veintiuno, Desarrollo y Vivienda, SAU por parte del Pleno Municipal para la firma operación de crédito con Caixabank por 1.300.000, 00 € para la financiación de la construcción de la Primera Fase de 24 viviendas protegidas en régimen de alquiler, con emplazamiento en la manzana denominada RP1 de la unidad de ejecución UE/R5 “Rinconada Centro” de acuerdo a los términos y condiciones recogidos en la oferta emitida por esa entidad.
Segundo.- Dar cuenta de este acuerdo al Sr. Interventor, al Sr. Tesorero y a Soderin Veintiuno Desarrollo y Vivienda SAU, para su debido conocimiento.
